Vender propiedad con crédito hipotecario
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Tema: Vender propiedad con crédito hipotecario

  1. #1
    TKA
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    Vender propiedad con crédito hipotecario

    Buenas estimados, tengo la siguiente duda a ver si alguien sabe. Usaré valores cerrados para facilitar la cosa.

    Si uno compra una propiedad en 100M por medio de un crédito hipotecario de 20 años y la vende en 5 años. ¿Se recupera todo lo invertido o no?
    Sé que la UF y plusvalía de la casa de seguro aumentarán. Pero imaginemos que quitamos esas variables y ponemos un escenario donde ni la UF ni la plusvalía aumenta.

    A los 5 años vendo la casa en 100.000.000

    ¿Recupero más de lo invertido?
    Lo invertido: 20.000.000(pie) + 400.000 x 12 x 5 (dividendo 5 años) = 44.000.000

    Entiendo que cuando uno vende teniendo crédito el banco se queda con una parte y yo con otra. Pero mi duda es si con la parte que yo me quedo alcanzo a cubrir lo que invertí en ese tiempo. ( Bajo el supuesto de igual UF igual valor de venta, se q esto en la realidad siempre sube y hará del retorno algo mejor)

    O en realidad la única forma de recuper la inversión es vendiendola más cara.
    Por otro lado, Si la vendo en 5 años de seguro solo he pagado intereses al banco sin amortizar mucho, esto afecta en cuánta plata queda para mí?

    Ojalas me orienten saludos!
    Última edición por TKA; Hace 1 semana a las 14:43

  2. #2
    Experimentado La papa

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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    Cita Iniciado por TKA Ver mensaje
    Buenas estimados, tengo la siguiente duda a ver si alguien sabe. Usaré valores cerrados para facilitar la cosa.

    Si uno compra una propiedad en 100M por medio de un crédito hipotecario de 20 años y la vende en 5 años. ¿Se recupera todo lo invertido o no?
    Sé que la UF y plusvalía de la casa de seguro aumentarán. Pero imaginemos que quitamos esas variables y ponemos un escenario donde ni la UF ni la plusvalía aumenta.

    A los 5 años vendo la casa en 100.000.000

    ¿Recupero más de lo invertido?
    Lo invertido: 20.000.000(pie) + 400.000 x 12 x 5 (dividendo 5 años) = 44.000.000

    Entiendo que cuando uno vende teniendo crédito el banco se queda con una parte y yo con otra. Pero mi duda es si con la parte que yo me quedo alcanzo a cubrir lo que invertí en ese tiempo. ( Bajo el supuesto de igual UF igual valor de venta, se q esto en la realidad siempre sube y hará del retorno algo mejor)

    O en realidad la única forma de recuperarla es vendiendola más cara.
    Si la vendo en 5 años de seguro solo he pagado intereses al banco, esto afecta en cuánta plata queda para mí?

    Ojalas me orienten saludos!
    pero no estas considerando que hiciste con la casa esos 5 años pues, o viviste en la calle durante ese tiempo?

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  3. #3
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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    no se
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  4. #4
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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    Si se recupera.

  5. #5
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    Avatar de neondunker
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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    O sea partamos de la base que si luego de 5 años, la vendes al mismo precio de lo que la compraste, te estas auto cagando. Los valores de las casas SIEMPRE suben.

    Entonces si la compraste en 100 millones, ahora debe estar en mas. ¿Cuanto? Depende de muchos factores: Comuna donde este, si pusieron linea de metro cerca, etc.

  6. #6
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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    No tiene sentido que le saques la variable UF,

    En tu ejemplo (pesos vs. pesos) vas a perder plata, por el valor del dinero (IPC)
    Cita Iniciado por 4ggress Ver mensaje
    La ciencia es subjetiva.
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    A todo esto ya no se si creerle a Fito.....
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  7. #7
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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    En tu ejercicio, yo creo que con las condiciones que impones, si vas a perder plata, por que de esos 44 millones, una parte se fue solo a intereses y la otra parte solamente amortiza la deuda.

    Ojalá nos aclaren más.

    Lo de que los inmuebles suben es cierto, a menos que se instale un vertedero o fabrica molesta al lado o cosas por el estilo.

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  8. #8
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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    Cita Iniciado por Javierucho Ver mensaje
    En tu ejercicio, yo creo que con las condiciones que impones, si vas a perder plata, por que de esos 44 millones, una parte se fue solo a intereses y la otra parte solamente amortiza la deuda.

    Ojalá nos aclaren más.

    Lo de que los inmuebles suben es cierto, a menos que se instale un vertedero o fabrica molesta al lado o cosas por el estilo.

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    Claro, seguramente bajo todos esos supuesto salga perdiendo dinero, aunque quizas cuanto %. En otras palabras, mi pregunta al final depende de si el dinero que me llega a mí depende de lo amortizado, que me imagino que sí. En ese caso, para entender si recupero lo invertido o cuanto de lo invertido recupero tendría que saber cuanto dinero amorticé durante los 5 años

  9. #9
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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    Mejor opcion: Si estas con hipotecario, arriendalo y que se pague solo. Olvidate de la propiedad hasta que se pague sola.

  10. #10
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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    Cita Iniciado por neondunker Ver mensaje
    Mejor opcion: Si estas con hipotecario, arriendalo y que se pague solo. Olvidate de la propiedad hasta que se pague sola.
    ....hay varios puentes bajo los que puedes dormir mientras
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    A todo esto ya no se si creerle a Fito.....
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  11. #11
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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    Considerar los dividendos pagados durante 5 años como "inversión" está mal de partida. Porque en algún lado tenías que vivir, pagar arriendo o lo que sea. Es parte del costo de vida, no es una inversión. Aparte sólo pagas intereses los primeros años así que tu deuda seguirá casi intacta.



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  12. #12
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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    Lo que no puedes hacer es no considerar la UF porque es la unidad monetaria en que se compra el bien. Si compraste a 100MM y vendes es 5 años a 100MM estas perdiendo plata de todas maneras.... por el simple hecho que si el primer dividendo es de 400.000, el último, 5 años después puede ser perfectamente 470.000 y tu ejemplo se va a las pailas...

    Digamos en tu ejemplo que compraste a 5.000UF y vendes después de 5 años, cuando ya has pagado 1.000UF... Si vendes a 5.000UF, te pasan1.000 a tí, y los 4.000 remanentes se hace pago el banco o le traspasa la deuda al nuevo propietario. Lo que pierdes ahí es todo el componente acumulado del dividendo que no es capital: deuda, seguros, administrativos, etc
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    A todo esto ya no se si creerle a Fito.....
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  13. #13
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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    Cita Iniciado por PatoPoroto Ver mensaje
    Lo que no puedes hacer es no considerar la UF porque es la unidad monetaria en que se compra el bien. Si compraste a 100MM y vendes es 5 años a 100MM estas perdiendo plata de todas maneras.... por el simple hecho que si el primer dividendo es de 400.000, el último, 5 años después puede ser perfectamente 470.000 y tu ejemplo se va a las pailas...

    Digamos en tu ejemplo que compraste a 5.000UF y vendes después de 5 años, cuando ya has pagado 1.000UF... Si vendes a 5.000UF, te pasan1.000 a tí, y los 4.000 remanentes se hace pago el banco o le traspasa la deuda al nuevo propietario. Lo que pierdes ahí es todo el componente acumulado del dividendo que no es capital: deuda, seguros, administrativos, etc
    Claro, aunque seguramente en 5 años, más que 1000UF voy a tener pagadas menos que eso por el tema de que en los primeros años se paga más interés que deuda.


    La pregunta que está detrás de esta pregunta es que quería saber si convenía más comprar una propiedad pequeña 2 piezas (crédito a 15-20 años) para venderla en 5 años y usar lo invertido para comprar una propiedad más grande. O de una sola vez ahorrar el pie para una propiedad más grande de 3 piezas pensando en algo más duradero.

  14. #14
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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    Cita Iniciado por TKA Ver mensaje
    Buenas estimados, tengo la siguiente duda a ver si alguien sabe. Usaré valores cerrados para facilitar la cosa.

    Si uno compra una propiedad en 100M por medio de un crédito hipotecario de 20 años y la vende en 5 años. ¿Se recupera todo lo invertido o no?
    Sé que la UF y plusvalía de la casa de seguro aumentarán. Pero imaginemos que quitamos esas variables y ponemos un escenario donde ni la UF ni la plusvalía aumenta.

    A los 5 años vendo la casa en 100.000.000

    ¿Recupero más de lo invertido?
    Lo invertido: 20.000.000(pie) + 400.000 x 12 x 5 (dividendo 5 años) = 44.000.000

    Entiendo que cuando uno vende teniendo crédito el banco se queda con una parte y yo con otra. Pero mi duda es si con la parte que yo me quedo alcanzo a cubrir lo que invertí en ese tiempo. ( Bajo el supuesto de igual UF igual valor de venta, se q esto en la realidad siempre sube y hará del retorno algo mejor)

    O en realidad la única forma de recuper la inversión es vendiendola más cara.
    Por otro lado, Si la vendo en 5 años de seguro solo he pagado intereses al banco sin amortizar mucho, esto afecta en cuánta plata queda para mí?

    Ojalas me orienten saludos!
    La casa vale 100 millones, se deben 15 años. Si el avaluo comercial es 100 millones y el precio de la casa es de 100 millones,

    100m - 44m (pie y 5 anyos) = $56m es el dinero que no es tuyo, es del banco y por lo tanto, si lo vendes a 100 millones, solo vas a recibir 44 millones. Los gastos administrativos de la hipoteca son perdida y no se contemplan y por lo tanto pierdes dinero con ese gasto.

  15. #15
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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    Cita Iniciado por TKA Ver mensaje
    Claro, aunque seguramente en 5 años, más que 1000UF voy a tener pagadas menos que eso por el tema de que en los primeros años se paga más interés que deuda.


    La pregunta que está detrás de esta pregunta es que quería saber si convenía más comprar una propiedad pequeña 2 piezas (crédito a 15-20 años) para venderla en 5 años y usar lo invertido para comprar una propiedad más grande. O de una sola vez ahorrar el pie para una propiedad más grande de 3 piezas pensando en algo más duradero.
    En ese caso lo que te recomendaría es comprar lo mas ajustado a tus necesidades prácticas (menos dormitorios, menos baños), con el mayor pie y el menor dividendo posible. En 5 años, cuando el departamento te quede chico vas por una propiedad mas grande. Asumiendo que pudiste bajar harto el dividendo de la primera propiedad, te quedará un diferencial entre el dividendo que pagas por A y el arriendo que cobras por A, lo que te ayudará a pagar el dividendo de B.

    Además, al tener A (cuotas al día) te será mas fácil conseguir y negociar mejores condiciones para el crédito para B

    Así en el tiempo puedes ir pagando dos propiedades simultáneamente, que es mejor que cualquier ahorro

  16. #16
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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    si queris alzar tenis q haber pagado todo, y el banco te cobra hasta las molestias, en valor futuro de uf y weas
    A los que contemplan la luna las nubes a veces ofrecen una pausa. ¯\_(ツ)_/¯

  17. #17
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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    hace un flujo de caja, pasa todo a valor presente y calcula si conviene o no con las distintas opciones.

  18. #18
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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    Lo que el creador del topic quiere, es que le hagan los cálculos, y le den la futura inversión lista, cosa de llegar e invertir....
    pp0l likes this.


    CAN YOU PLAY WITH ME ?

    Feedback http://www.chw.net/foro/dudas-y-feed...l#post13825609

  19. #19
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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    Cita Iniciado por disident Ver mensaje
    hace un flujo de caja, pasa todo a valor presente y calcula si conviene o no con las distintas opciones.
    no tiene pa q, si vas al banco te entregan un papelito con todo eso calculado, no pierde ni se compromete en nada


    un coleguita alzó y debiendo como 13 años la gracia le salió como 8 palos más de lo presupuestado, ojo
    A los que contemplan la luna las nubes a veces ofrecen una pausa. ¯\_(ツ)_/¯

  20. #20
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    Re: Vender propiedad con crédito hipotecario

    mas weon que pensar que pagar un crédito y vender al mismo precio de compra genera utilidades

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